米本合同税理士法人

相続税・贈与税が増税に！？「タワマン節税」に歯止めをかけるマンションの相続税評価の見直しについて

※このコラムは「三井住友カードBiz」2023年12月号に掲載されます。

不動産の相続税評価額は、市場価格よりも低い場合が多く、土地は市場価格の約80％、建物は市場価格の約60％と言われています。 マンションについては、相続税評価額と市場価格が大幅に乖離しているケースが多く、国税庁の調査によると、マンションの約65％が、相続税評価額が市場価格の50％以下となっているようです。
そのため、マンションを購入することにより、その購入価額（市場価格）と相続税評価額の差額分が財産の圧縮となり、相続税を節税できるため、相続対策として利用されていました。

しかし、市場価格と相続税評価額の乖離が高い不動産については、租税負担の公平に反するという点で問題になっており、令和4年4月19日の裁判では、納税者側が敗訴しています。
（※令和4年4月19日付判決（最高裁判所第三小法廷）相続税更正処分等取消請求事件）

そこで、マンションの相続税評価について、市場価格との乖離の実態を踏まえた上で、マンションの評価の見直しが行われることになりました。

【評価額の見直しについて】
相続税評価の見直し案は次のようになっています。
今回の見直し案の評価については、区分登記がされており、居住の用に供する専用部分があるものが対象となります。（2階以下のもの（地下を除く）、二世帯住宅等は除きます。）
よって、区分所有されていないマンション（マンション一棟を所有している場合等）やテナントオフィスは対象外となります。
この評価は令和6年1月1日の相続又は贈与から適用されます。
なお、次からの計算式は複雑ですので、飛ばしていただいても大丈夫です。
ざっくり見直しの評価額を説明すると、乖離率の大きいものについて、現行の相続税評価額を市場価額に補正して、その補正後の価格の60％の評価となるイメージです。

（１）現行の相続税評価額
　建　物：建物の固定資産税評価額×1.0
　敷地権：路線価×補正率×地積×敷地権割合（路線価方式）

（２）見直し案の評価額
　①評価水準が1を超える場合
　　現行の相続税評価額×評価乖離率
　②評価水準が0.6～1の場合
　　現行の相続税評価額
　③評価水準が0.6未満の場合
　　現行の相続税評価額×評価乖離率×0.6
　　※この0.6については、一戸建ての評価乖離率の平均が60％というのを根拠としています。
　④評価水準が0またはマイナスの場合
　　評価額0

（評価水準）
　　1÷評価乖離率

（評価乖離率の計算）
　A＋B＋C＋D＋3.220
　「A」当該一棟の区分所有建物の(※1)築年数×△0.033
　「B」当該一棟の区分所有建物の(※2)総階数指数×0.239（小数点以下第4位を切り捨て）
　「C」当該一室の区分所有権等に係る(※3)専有部分の所在階×0.018
　「D」当該一室の区分所有権等に係る(※4)敷地持分狭小度×△1.195（少数点以下第4位を切り上げ）
　　(※1)「築年数」は、当該建物の建築の時から課税期間までの期間とし、1年未満の端数は1年とする。
　　(※2)「総階数指数」は、当該建物の総階数÷33とする。
　　　　　1を超える場合は1とし、総階数には地階は除く
　　(※3)「専用部分の所在階」が複数階にまたがる場合には、階数が低い階とする。
　　　　　また、「専用部分の所在階」が地下の場合には0階としCの値は0とする。
　　(※4)「敷地持分狭小度」は、当該一室の区分所有権等に係る敷地利用権の面積÷当該一室の区分所有権等に係る専用部分の面積とする。（少数点以下第4位を切り上げ）

【評価の見直しによる相続税評価額の増加額】

－前提－